Dat de vooropgestelde fiscale hervorming ook gevolgen zou hebben voor de vastgoedfiscaliteit, lag in de lijn der verwachtingen. Naast wetgevende initiatieven zijn er evenwel ook enkele recente en relevante ontwikkelingen in de praktijk. In deze nieuwsbrief lichten we graag vier topics voor u uit.
Zoals aangekondigd in het regeerakkoord, heeft de regering met het Paasakkoord beslist om vanaf aanslagjaar 2026 de federale interestaftrek in de personenbelasting af te schaffen. De interestaftrek liet toe om interesten op leningen, aangegaan voor een ander onroerend goed dan de eigen woning, in mindering te brengen van het onroerend inkomen. Deze aftrek wordt nu afgeschaft vanaf 1 januari 2025 zonder overgangsregeling of uitdoofscenario. De afschaffing van de interestaftrek treft vooral wie hoge interesten betaalt en vastgoed met een hoog kadastraal inkomen bezit. Een vervroegde aflossing kan overwogen worden, maar dienst steeds geval per geval – rekening houdend met het financieel nadeel – beoordeeld te worden.
Na de afschaffing van de belastingvermindering voor langetermijnsparen in de personenbelasting voor leningen aangegaan sinds 1 januari 2024, wordt het aldus opnieuw minder aantrekkelijk om privé te lenen voor de verwerving van vastgoed. Let wel: voor leningen aangegaan vóór 1 januari 2024 blijft de belastingvermindering voor langetermijnsparen (30% van de kapitaalaflossingen) behouden.
Op 24 januari 2025 bevestigde het Hof van Cassatie – eindelijk – dat bij de verlenging van een recht van vruchtgebruik enkel het vast recht verschuldigd is, en niet het verkooprecht.
Kort samengevat, stelde het Hof van Beroep te Gent in haar arrest van 30 november 2021 dat de verlenging van een vruchtgebruik geen overdracht van een recht van vruchtgebruik inhoudt, maar enkel het akkoord van de blote eigenaar om de aanwas tot volle eigendom met de verlengingstermijn uit te stellen. Bij gebrek aan overdragende overeenkomst kan dan ook geen verkooprecht (12% in het Vlaams Gewest) verschuldigd zijn bij dergelijke verlenging. Het Hof van Cassatie heeft die visie eerder dit jaar bevestigd.
Deze rechtspraak geldt uiteraard niet onverkort indien de verlenging gepaard gaat met een wijziging van de essentiële modaliteiten van het recht van vruchtgebruik of met een bestemmingswijziging van het onroerend goed. Het is daarnaast nog afwachten of de Vlaamse Codex Fiscaliteit zal worden aangepast naar aanleiding van deze cassatierechtspraak. Voorlopig is dat niet het geval, maar een gewaarschuwd man is er twee waard.
Vlabel besliste in haar voorafgaande beslissing van 22 april 2025 (VB 25013) dat een inbreng van bedrijfsvastgoed gevolgd door de schenking van aandelen geen fiscaal misbruik in de zin van artikel 3.17.0.0.2. VCF uitmaakt.
De onderliggende feiten zijn als volgt: een echtpaar wenst een handelspand en een magazijn – beide essentieel voor de werking van hun vennootschap – in te brengen in die vennootschap. De panden worden uitsluitend professioneel gebruikt en zijn niet tot bewoning bestemd. Het handelspand was tot voor kort eigendom van de echtgenoot, maar werd vorig jaar ingebracht in de huwgemeenschap. Het echtpaar is nu voornemens om de onroerende goederen in te brengen in de vennootschap, om vervolgens de verkregen aandelen te schenken aan hun zoon, die op dat moment nog geen aandeelhouder is.
Er is sprake van een fiscaal voordeel: door eerst een inbreng te doen van de onroerende goederen in de vennootschap (onderhevig aan het vast recht overeenkomstig art. 115bis W.Reg. aangezien niet voor bewoning bestemd) en vervolgens de aandelen te schenken, wordt een schenking van de onroerende goederen zelf aan de progressieve schenkbelastingtarieven vermeden en kunnen aandelen geschonken aan het vlak tarief van 3% of zelfs 0% indien de vennootschap kwalificeert als een familiale vennootschap. Over dat laatste spreekt Vlabel zich in casu niet uit.
Hoewel de gekozen structuur – de inbreng in de huwgemeenschap, gevolgd door een inbreng in de vennootschap en nadien de schenking van aandelen – objectief een belastingvoordeel oplevert en de progressiviteit van de schenkbelasting ondermijnt, oordeelt Vlabel dat de antimisbruikbepaling in casu niet van toepassing is omdat er voldoende niet-fiscale motieven zijn, te weten:
De voorafgaande beslissing bevestigt daarmee enkele relevante criteria voor de beoordeling van niet-fiscale motieven en toont nogmaals aan dat een fiscale optimalisatie niet per definitie neer hoeft te komen op fiscaal misbruik.
Tot slot werpen we nog een blik op de toekomst. In het federaal regeerakkoord 2025-2029 werden enkele wijzigingen met betrekking tot bedrijfsleiders bezoldigingen aangekondigd. Zo zou de bestaande minimum bedrijfsleiders bezoldiging van 45.000 EUR om te kunnen genieten van het verlaagd tarief in de vennootschapsbelasting worden opgetrokken naar 50.000 EUR en voortaan geïndexeerd worden.
Daarnaast – en verregaander - werd daarin ook gesteld dat het jaarlijkse brutoloon van de bedrijfsleiders bezoldiging in de toekomst voor maximaal 20% uit voordelen alle aard zou mogen bestaan. Dit kan de terbeschikkingstelling van een woning door de vennootschap aan haar bedrijfsleider bemoeilijken en dus verregaande gevolgen hebben voor bedrijfsleiders.
In het Paasakkoord werden hieromtrent nog geen concrete bepalingen ingevoerd, waardoor er op vandaag nog geen verdere actie ondernomen moet worden. Toch verdient het aanbeveling om deze maatregel reeds in het achterhoofd te houden bij de aankoop van vastgoed door de vennootschap bestemd voor bewoning door de bedrijfsleider. Uiteraard volgen wij deze ontwikkelingen van nabij op.
